Ai sensi dell’art. 63 comma 4 delle Disposizioni per l’attuazione del Codice Civile, colui che “subentra” nei diritti di un condomino è “obbligato solidalmente” con quest’ultimo al pagamento dei contributi e delle spese relativi sia all’anno in corso che a quello precedente.
L’espressione “obbligato solidalmente” sta a significare che, trattandosi appunto di una obbligazione pecuniaria “solidale”, l’amministratore di condominio potrà agire indistintamente sia nei confronti del vecchio proprietario, sia nei confronti del nuovo proprietario.
Nella prassi, gli amministratori di condominio per comodità tendono recuperare i crediti condominiali nei confronti del nuovo proprietario più solvibile.
Ma poiché’ si è in presenza di un’obbligazione solidale, l’acquirente dell’immobile (condomino subentrante) che provveda al pagamento delle vecchie spese condominiali cumulate dal vecchio proprietario, potrà successivamente chiedere a quest’ultimo il rimborso di quanto versato al condominio esercitando di fatto il suo “diritto di rivalsa” .
Invece per le spese più risalenti (intendendo tutti quegli oneri condominiali che risalgono ad oltre l’anno precedente l’acquisto dell’immobile da parte del nuovo proprietario) sussiste una responsabilità “esclusiva” del vecchio proprietario.
Per quanto riguarda le spese straordinarie come i lavori di manutenzione ristrutturazione/ innovazione ecc la Suprema Corte ha espresso il seguente principio secondo il quale:
“In caso di vendita immobile in condominio, nel quale siano stati deliberati lavori straordinari (come manutenzione straordinaria, ristrutturazione o innovazioni sulle parti comuni), se il venditore e l’acquirente non si siano accordati sulla ripartizione delle spese, colui che deve sostenere detti costi straordinari è il soggetto che, al momento dell’approvazione della delibera condominiale relativa ai lavori straordinari, risultava proprietario dell’immobile (ed è irrilevante che l’immobile condominiale sia stato acquistato prima che le spese relative ai lavori siano state suddivise tra i vari condomini). Per cui, qualora le suddette spese siano state deliberate dal condominio prima della vendita, di esse ne risponde il venditore in quanto non importa che le opere siano state, in tutto o in parte, eseguite dopo l’acquisto dell’immobile condominiale.”.
Tale orientamento e’ stato però disatteso da altre pronuncia in senso contrario che imputano per talk lavori l’onere economico a carico del nuovo acquirente secondo la ratio che sarà’
Lui a goderne in termini di benefici delle
Opere realizzate. Pertanto buona norma imporrebbe al venditore do avvisare l’acquirente di questo tipo di pendenze ed eventualmente decurtare le somme dal Prezzo di acquisto dell’immobile .
